第一步：“看得见”——做好商业展示面

 

主要是保证外部看得见项目，体现展示性，在地块什么位置，布置什么物业功能，用在综合体里面的物业排布，万达强行要求商业展示面不低于200米。

 

关键要点1：看得见——土地价值评估；土地价值评估案例

 

关键要点2：看什么——形象展示面放什么；给消费者什么样的形象；业态和品牌选址要求

 

关键要点3：客户怎么来——需要让客户看到以后有感觉，看到什么很关键，直接决定项目定位、档次、形象和主题，看到什么让客户产生联想，并吸引客户进店消费。

 

第二步：“进得来”——做好外部交通衔接

 

进得来包括交通组合方式、构成比例，关注来本质是回答项目的外部交通衔接方式、如何顺利搭接外部交通方式，不同等级购物中心交通方式差异化对待。

 

关键要点1：分析项目四至的道路等级，现状与未来的道路等级，道路等级决定项目定位等级和辐射范围，等级越高，道路要求越高；

 

关键要点2：提前评估消费者的来消费的方式与比例，区别交通设计导向，私家车？公交车？地铁？步行？不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同；

 

关键要点3：对未来交通拥堵点的判断，建成后及建成后的预判；

 

关键要点4：交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题；

 

关键要点5：进得来还得出的去，即项目的安全性，保证出车库不遇到车祸。

 

第三步：“停得下”——做足停车位/停车动线

      

项目车位配置多少才算够用，满足最大负荷运转的80%停车位需求即可，停车数量在地块允许的条件下，与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

 

关键要点1：不同等级、不同类型的购物中心对停车位的需求完全不一样；城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时尚型.....对车位的要求完全不一样

 

关键要点2：注意综合体内部停车位指标的共享和协调；

 

关键要点3：停车位的数量关系到地下车库层数，最直接影响成本和负一层利用；

 

关键要点4：注意不同物业类型在停车位方面的分区和共享，方便后期管理；

 

关键要点5：优化停车动线，停车位车位划割，包括出入口，提高车位使用效率。

 

第四步：“流得动”——内部人流动线设计

 

关键要点1——出入口：如人的脸面和嘴巴，出入口设计不合理，人流导入会受影响，但必须区别对待形象入口和人流入口的区别；

 

关键要点2——中庭设计：中庭如人的心脏，人流进入以后在中庭聚集再通过连接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、个数、方式很重要；

 

关键要点3——水平动线：水平动线结合中庭设计，使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部，适度长度；

 

关键要点4——垂直动线：诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物，这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题，高层人气决定购物中心成败；

 

关键要点5——跨层动线：超过6层的购物中心，消费者已经很难一层一层的走到顶层，有跨层电梯来引导消费者往下向下流动，类似于瀑布往下。

 

第五步：“逛得爽”——设计主题层及主题区

 

目的：保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次搭配；深、面宽、硬件设计完全不一样，如儿童、电影院、百货、溜冰场；

 

关键要点——主题区：围绕各层的主力店，设计以主力店为核心的业态，方便业态互动，后期铺位划割、招商。

 

第五步：“逛得爽”——设计主题层及主题区

 

目的：保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次搭配；深、面宽、硬件设计完全不一样，如儿童、电影院、百货、溜冰场；

 

关键要点——主题区：围绕各层的主力店，设计以主力店为核心的业态，方便业态互动，后期铺位划割、招商。

 

第六步：“切得好”——铺位划割及组合

 

目的：保证资源占有与租金贡献匹配，最大化临街铺位，采用切小合大原则；

 

关键要点1——先业态再铺位：以业态确定铺位的资源划分；

 

关键要点2——先主后次：先搞定主力店的铺位要求，再围绕主力店切分散铺；

 

关键要点3——能用则用，充分利用公共设施，如卫生间、过道、楼梯等人流；

 

关键要点4——能省则省，减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

 

第七步：“撑得住”——辅助设施和电梯设备

 

目的：看辅助设施和机电设备能否支撑购物中心的正常运营；

 

关键要点1——卫生间配置：不同主题/级别的购物中心对卫生间配置不同；

 

关键要点2——补货通道：中高档的购物中心的补货通道设计；

 

关键要点3——电梯等机电设备，看机电设备能否支撑项目运营。