以后中国人口越来越少了，那房地产还能享受到人口红利么？享受不到的话，房价会不会下跌呢？房子会不会卖不出去呢？普通人未来到底应该如何规划自己的房产呢？今天的内容，保德全帮大家详细地分析一下。
我觉得，抛开人口结构谈人口红利，是不完整的，同时，抛开地区差异和城市差异谈房地产，也是不准确的。有位专家曾说过，房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口。可见，人口对房地产而言，有着非常重要的影响。
进入新世纪以来的头20年，中国的房地产业高歌猛进，虽然短期有过调整，但从一个长期的角度来讲，确实是沾了人口红利的光。但是，与房地产高歌猛进20年相伴的，是中国的人口发生了巨大的变化，那么今后的房地产业将如何发展呢？普通人将如何面对这种长期的趋势呢？
我觉得，我们不仅要关注人口总量的变化，还要关注人口结构的变化，因为人口数量与人口结构的变化几乎是同时发生的；同时，当前的中国房地产市场，已经不是全国一个模样了，不能再笼统的说中国的房地产市场如何如何，因为中国那么大，地区差异非常大，不同城市、不同区域的人口和房地产情况，早已经是千差万别了。所以，总的结论就是，经济欠发达地区，三四线城市，尤其是广大农村地区，人口外流严重，老龄化严重，人口红利确实在减少，房地产形势不容乐观；一线城市、强二线城市，人口仍在流入，而且流入的多数是年轻人，老龄化问题并不是特别突出，还是可以享受人口红利的。下面我们来具体分析一下。
中国的人口增速在下降，老龄化问题日益严重
离开人口的变化来谈房地产，是不现实的，所以，我们先来说说人口的变化。我国1982年总人口为10.1亿人，2000年为12.7亿，2020年为14.1亿；人口年均增长率由前18年的12.7‰降到后20年的5.5‰。如果把中国历年人口总数的走势划出一道曲线的话，大家就会发现，从1982年到2000年，这道曲线还比较陡峭，而从2000年到2020年，这道曲线就平缓了许多，如果按照这个曲线继续下去，中国未来人口总量很快就会到达0增长的临界点，之后就呈现出下降的趋势，有专家预测， 2050年中国的人口总量将下降到12.6亿。
除了人口总量外，我们国家的人口结构也发生了深刻的变化，主要体现在两个方面。
第一个结构性变化，就是老龄化严重，老年人越来越多，年轻人越来越少。从数据分析上来看，中国人口老龄化问题主要是从20 世纪末、21世纪初开始的，这与中国人口总量增速放缓几乎是同一个时间段，这也印证了之前我们说的人口总量和人口结构的变化往往是同步发生的观点。根据七普数据，截至2020年末，我国60岁及以上的老年人有2.6亿之多，占总人口的比重接近19%，较2010年普查数据大幅提升了 5个百分点还要多。
第二个重要的人口结构性变化，就是人口的地域结构发生了变化，城镇人口越来越多，农村人口越来越少；经济发达的大城市及辐射范围内的地区，人口将继续增多，而经济欠发达的地区，人口会越来越少。举个例子，我国城镇常住人口由1978年的不到1亿8000万人，增长到2020年的9亿人，增长了5倍多，增长人口比美国总人口的两倍还要多出来几千万，占总人口比重达到63.89%。同时，一线城市以及新一线城市，外加一些人口大省的省会城市，在人口流动上表现出了较强的“虹吸”效应，其中，深圳更是每10个人里面，就有6个是外来人口。都市圈方面也是这样，人口虹吸效应较为明显的区域主要是粤港澳大湾区和长三角城市群。相反，东北等地区的城市特别是资源枯竭型城市，人口将持续外流，东北地区常住人口从2013年开始就净流出，一直持续至今，仍没有好转的迹象。
相信大家日常生活也会感觉到，不管是公交车上，还是小区里，或者是广场上，身边的老年人越来越多了。如果谁老家是农村的，当你回老家的时候，会发现老家的人越来越少了，年轻人都出去打工了，剩下的要么是老年人，要么是留守儿童。这确实是当下中国人口的现状。不过，这不只是中国独有的现象，而是全世界的共同趋势。全世界的人口都在减少，特别是发达国家，好像是经济越发达，大家越不爱生孩子。同时，全世界的人口都在向城市集中，有统计显示，全球约50%的人口都生活在城市里，发达国家的比例更高；而在城市里面，大城市的人口更多，比如韩国，每5个人当中，就有一个人在首尔。
人口的巨大变化，导致了不同城市的房地产分化也日益明显
由于我国人口数量和结构的巨大变化，未来不同的城市将出现明显的分化，大城市和中小城市的人口走势和房地产走势都将呈现出显著的差异，部分城市仍然具备人口优势，中长期来看这些城市的房地产价格仍然会保持上升，而中小城市随着人口外流和老龄化，已经没有人口红利了，所以，房地产价格将大概率会出现下行趋势。
首先，未来人口红利比较明显的城市，一类是一线城市、强二线城市及其都市圈。比如深圳，深圳的适龄购房群体，也就是25岁到44岁的人群，在总人口中的占比中超过了50%，甚至比北京上海广州还要高，50岁以上的中老年人占比很低。此外，深圳等一线城市的人口红利，还体现在人才方面，人才源源不断地流入，导致高学历、高收入人口增多，也会给一个城市的房地产注入更大的购买动力和需求。
第二类，是人口大省的省会城市。他们虽然在产业、经济等方面与一线城市有差距，但他们可以虹吸本省其他地级城市的人口。由于在本省当中，几乎没有别的城市能与省会城市竞争，具有一城独大的地位，对省内客群具有极强的吸引力，因此，省会城市，特别是人口大省的省会城市，也会源源不断的有人口流入。比如河南的省会郑州，四川的省会成都，湖北的省会武汉等等，他们的省内购房客群占比达到了7成以上。
不只是中国，东京、伦敦、巴黎等国际上的大城市，情况也非常类似。受人口因素影响，日本全国整体的房地产价格在下降，但2013年以来，东京的房价一直维持上升的态势；近50年来，伦敦的房价上涨了106倍，大幅超过英国全国61倍的上涨幅度；巴黎近 50年来的房价也上涨了33倍，明显超过了法国全国房价23倍的上涨幅度。
其次，与大城市房价上涨相反的，是一些三四线城市，特别是资源枯竭型城市，其房价下跌是必然的。相信大家都已经听说过鹤岗、玉门等城市的房价故事了，鹤岗曾经有过辉煌的工业发展历史，但鹤岗除了煤，几乎没有其他像样的产业。随着煤资源开采耗尽，人口也持续外流，20年间走了十分之一的人口，鹤岗的房地产价格从2015年起就持续萎靡不振，目前均价只有每平米1400元左右，库存压力极大。玉门的情况跟鹤岗差不多，在中国，像鹤岗、玉门这种城市以后会越来越多。
最后，介于前两个城市类型之间的城市，主要是一些弱二线城市，他们的人口有进有出，整体上将保持稳定，相应的，房价也将维持平稳，不会出现大幅的上涨或下跌。
作为普通人，房产置换是必然的选择
普通人，我们没有办法改变大趋势，我们能做的就是看清趋势，跟着趋势去操作。在人口红利分化、房地产形势分化的当下，我们的房产一定要进行正确的配置，或适当的调整。
首先，如果你在未来仍可享受人口红利的城市生活和居住，那么你的房产未来大概率是可以保值甚至增值的，如果还没有买房，可以选择适当的时机购买，毕竟没买房的都是刚需。
其次，如果你生活在三四线城市，甚至农村地区，那你需要尽快将手中多余的房产出手，如果你以后还要继续在这个地方生活和居住，那保留自住的房屋就可以了，不要妄想以后你的城市房价还会上涨，大概率不仅不会涨，反而会下跌。如果你有条件，尽量争取在经济发展好的大城市购置房产，以便继续搭乘人口红利的便车。
最后，如果你是在弱二线城市，那你不用着急了，没买房的可以慢慢选，选择合适的时机购买最中意的房产；已经有了房子的，你也不用着急置换房屋，也是等待时机吧，毕竟现在二套房首付比例高、利率也上浮，现在置换房屋从经济效益上讲不是很划算，如果可以等，那就等以后有机会再伺机而动，因为长期来看，你所在城市的房产价值将保持平稳的态势。所以，不必操之过急。