展望2022年，全球疫情仍难以消除，全球经济增长放缓，全球通胀仍将维持较高水平，货币回归正常。我国经济增速回落，货币政策稳中有松。在继续坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的背景下，房地产调控将出现局部放松，对自住需求和开发商的合理融资给予支持，部分地区也会因城施策、放松限价限贷、支持购房者、友待开发商等。但是，政策的局部放松对市场的刺激力度不足，且市场底明显滞后于政策底，预计全国房地产市场总体呈现继续下探、寻找底部的态势，房企经营好转与市场信心修复还需时间。总体来看，2022年全国多数市场指标将低于2021年，下半年少数一二线城市可能率先企稳。
本文选自易居研究院《2021-2022年度全国房地产市场报告》，本报告是易居研究院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，主要着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。分为上下两篇，本文为下篇，主要展望2022年。
1
经济形势预判
（一）全球经济：复苏趋缓
1、全球经济：经济复苏，但势头减弱，不确定性增加
2021年10月，国际货币基金组织(IMF)发布了最新的《世界经济展望报告》。报告指出，虽然新冠疫情卷土重来，但全球经济仍在持续复苏。预计2021年全球经济规模为94.94 万亿美元，增长5.9%，2022年增速预测值为4.9%。通胀方面，预计大多数经济体的通胀水平将在2022年中期回落至疫情前水平。此外，大部分国家价格压力预计将在2022年消退。不过，在一些低收入国家中，价格压力预计将持续。
未来的变数主要在于，可能不断出现比德尔塔（Delta）更厉害的新冠变种病毒，疫情造成的经济减速可能将持续更长时间。11月29日，世界卫生组织（WHO）将新冠病毒变种奥密克戎（Omicron）在全球总体风险评估为“非常高”。受此影响，多国再次采取“封关”措施，全球来之不易的经济复苏与开放再度蒙上阴影。目前对2022年全球经济增速预测具有较高的不确定性，并面临重大下行风险。如果疫情反复失控，供需持续失衡，那么价格和通胀压力将更为持久。
这也使得2022年各国政策选择难度加大，操作空间减小。其中，发达经济体在高通胀压力下可能将比预期更快推动货币政策回归常态。历史数据显示，当美联储等发达经济体央行开始回收流动性，一般情况下新兴市场会经历外部信用收缩，这对于深受疫情冲击、经济还未恢复的发展中国家无疑会是雪上加霜。全球经济发展不平衡性将进一步扩大，对全球中长期经济表现产生深远影响。
2、美国经济：增速回归至长期水平，通胀高企下或将提前加息
11月24日，美联储召开议息会议。公告显示，若通胀持续高企，或将准备提前加息。首先，美联储上调了今明后3年的核心通胀预期（PCE）。其中，2021年PCE指数涨幅预测值由2.4%提高至3.4%，2022年从2%上调至2.1%，2023年从2.1%上调至2.2%。其次，2021年四季度失业率的预测中值维持在4.5%不变，2022年四季度失业率预测中值由3.9%降至3.8%，2023年全年预测维持在3.5%不变。最后，美联储预计2021年GDP增长7%，高于之前预测的6.5%，2022年增速预期维持在3.3%，2023年预期则从3月的2.2%上调至2.4%。
利率方面，基准利率维持在0%-0.25%不变，符合市场预期;但超额准备金利率(IOER)由0.1%调整至0.15%;同时，隔夜逆回购利率由0%调整至0.05%。当下的预期是，明年中缩表结束后，明年下半年美联储或加息1-2次，联邦基金利率目标区间升至0.5-0.75%。
12月2日美联储主席鲍威尔发表“鹰派”讲话，首次放弃“通胀暂时论”，并指出新冠变异病毒Omicron将给美国经济复苏带来三大威胁：如果疫情持续，可能会使美国国内物价持续上涨，影响就业增长，并使供应链危机进一步恶化。他还暗示，美联储可能会加快缩减紧急债券购买计划，加息可能会比计划的更早。
3、欧盟经济：复苏快于预期，持续强劲扩张
2020年，欧盟经济经历了6.4%的衰退。2021年11月11日，欧委会公开表示，随着欧盟经济从疫情引发的衰退中复苏，赤字和公共债务下降，预计今年经济增速将高于此前5月预期的4.3%，并将在2022年持续强劲扩张。预计2021年欧盟经济将增长5.0%，2022年增长4.3%，2023增长2.5%。欧元区经济增长率预计今明两年将与欧盟持平，2023年为2.4%。
虽然欧洲经济正从衰退中强劲反弹，但仍面临疫情不确定性和其他风险。尤其是自新冠变异病毒Omicron发现后，欧洲多国迅速采取关闭边境措施，这将再次考验欧洲经济的弹性。诸如供应链瓶颈、能源价格飙升等全球问题，可能导致欧洲通胀高于预期：通胀将在2021年达到2.4%，高于2020年的0.3%，然后在2022年放缓，达到2.2%，并于2023年降至1.4%。物价的峰值预计将出现在今年的后四个月，然后于2022年逐渐放缓。2022年欧元区政府将把公共支出列为优先事项，以期在物价上涨和供应链挑战面前巩固经济复苏。若经济恢复进程持续向好，欧元区政府可提前逐步退出经济刺激措施。这有助于将欧元区的总预算赤字从2020年占GDP的7.2%降至2021年的7.1%，然后在2022年降至3.9%，并于2023年降至2.4%。
（二）中国经济：潜在增速向下，长期稳中向好
2021年10月， IMF预计2021年中国GDP增速将高达8.4%，2022年回落至5.6%，2023年回落至5.4%。12月6日，中国社科院发布的《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》显示，2021年中国经济增长约8%，考虑到全球疫情仍在持续，预计2022年中国经济增长5.3%。
2021年年初以来，中国经济经历了快速反弹和高点回落，三季度经济动能已逐步放缓。10月PPI同比已抬升至13.5%，创近20年来新高，这与全球大宗商品价格走势一致。但是，10月CPI表现比较温和，同比仅1.5%。这一点与美国PPI、CPI双双创多年新高形成鲜明反差。我们认为2022年中国高企的PPI增速将下降到5%左右，CPI温和上升3%，总体上全面通胀的风险不大。而2022年经济增速降档可能是更值得关注的风险。
此外，2021年人民币总体表现强势，外汇储备稳中有增，达3.2万亿美元。对比历史，目前宏观环境与2014年经济下行、2018年中美贸易摩擦升级时有一定相似之处，而中国人民银行分别在2014年4月和2018年4月开启过宽松周期。因此间隔4年后，2022年央行开启新一轮货币宽松以巩固经济的可能性较大，近期央行年内第二次全面降准即为证据。
需要注意的是，外部流动性收紧、利率抬升会抑制我国货币政策宽松的空间。诸如在前两次货币宽松周期中，美联储加息前，人民银行的策略包括多次全面或定向降准以及降息；而当美联储进入加息周期后，人民银行对降息非常谨慎。考虑到2022年美联储迫于通胀可能会加快加息进程，我们预计2022年上半年是国内货币政策宽松的主要窗口期，可能全面降准、降息，但次数和力度均不会超过2014年、2015年。
综合来看，我国在抗疫方面表现出色，制度优势明显，供应链恢复迅速且保持稳定。而新冠变异病毒Omicron的出现，再度凸显了我国政策立场的正确性，未来各项改革将继续释放长期增长潜力。中国经济稳中向好、长期向好的发展趋势不会改变。
2
政策预判
（一）宏观经济政策：经济要稳中有进，政策要稳健有效
1、政策方向：宽松力度有增，推进共同富裕
2021年12月6日，中共中央政治局召开会议。会议明确，2022年将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，坚持创新驱动发展，推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，继续做好“六稳”、“六保”工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。
2022年宏观经济政策将围绕“共同富裕”这一关键词继续探索。2021年10月《求实》杂志发表了习总书记《扎实推动共同富裕》一文。该文章指出，党的十八大以来，党中央把握发展阶段新变化，把逐步实现全体人民共同富裕摆在更加重要的位置上，推动区域协调发展，采取有力措施保障和改善民生，打赢脱贫攻坚战，全面建成小康社会，为促进共同富裕创造了良好条件。现在，已经到了扎实推动共同富裕的历史阶段。围绕“共同富裕”的改革路线，预计在财政税收、产业结构、区域发展、城乡统筹等方面都会形成新的改革。
2022年将继续正视困难，探索新的政策改革路线。此类潜在的困难和压力或包括：主要发达经济体通胀走高、全球跨境资本流动和汇率波动加大、金融市场估值调整的风险上升、国内经济运行面临疫情多地散发、大宗商品价格高企、就业形势压力增大等。防风险和稳增长的任务艰巨，甚至超过2021年。总之，既要坚定信心，又要正视困难，将改革和调控、短期和长期、内部均衡和外部均衡结合起来，集中精力办好自己的事，努力实现高质量发展。
2、货币金融政策：以我为主，适度宽松
2021年12月3日，国务院总理在中南海紫光阁视频会见国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃时表示，中国将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。12月6日，央行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。央行明确，此次降准在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。同日召开的中共中央政治局会议明确，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。
具体来看，2022年货币政策改革方向，可以从央行2021年第三季度《中国货币政策执行报告》中看出。此次报告明确，后续稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，以我为主，稳字当头，把握好政策力度和节奏，处理好经济发展和防范风险的关系，做好跨周期调节，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。密切跟踪研判物价走势，稳定社会预期，努力保持物价水平总体稳定。同时，要坚持底线思维，增强系统观念，遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范化解工作。从这部分表述基本上可以看出，2022年货币政策的基本定调有三点。第一、在稳增长方面，流动性进一步宽松，尤其是要确保信贷总量的继续增长。第二、在各类风险方面，尤其是物价风险和金融风险等领域，更要处理好相关关系。第三、国际上货币政策逐步回归正常化，实际呈趋紧态势，但我国回旋余地大，以我为主。
3、财政税收政策：增加效力，注重精准
2022年中国经济面临“类滞胀”风险，同时由于物价上涨和原材料上涨等因素，所以相比货币政策，财政政策的作用和功能会强化。而在各地财政压力增大的情况下，在财政支出的节奏和力度上，预计会明显强化，以进一步增强和发挥财政的功能。2021年12月6日召开的中共中央政治局会议明确，2022年积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。
财政政策的推行，受到外部环境的影响比较大。疫情的干扰和产业链的问题下，包括出口、房地产投资、内需等都有放缓的压力，类似下行压力短期内难以因为政策松绑而变化。其他实体经济产业等恢复也面临诸多不确定性。据此，财政政策更要加大对经济薄弱环节的定向支持，更好地保市场主体保就业保民生。另外，通过结构性工具加大对薄弱环节、重大项目的定向支持，是近两年财政政策的重点工作之一。在2021年10月召开的2021年前三季度财政收支情况新闻发布会上，相关部门表示，将继续围绕国家重大区域发展战略以及十四五发展规划等，加大对重大项目的支持力度，持续发挥专项债券对地方经济社会发展的积极作用。
（二）房地产政策：促进房地产业良性循环
1、政策方向：支持合理住房需求
2021年12月6日召开的中共中央政治局会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这一定调具有非常大的暖意，成为2022年房地产发展的最重要定调。尤其是“良性循环”的政策表述，将促进2022年房地产各环节、各关联产业的健康有序运行。
据此可以认为，2022年房地产政策大致会呈现继续宽松的走向。这和房地产市场行情、房企的经营压力等有关，通过激活和满足购房者的合理住房需求，以真正促进房地产业各领域的良性循环。从具体操作看，在因地制宜、分类调控方面，各地的调控自主权和主动权会增大，各地对于购地和购房市场也会给予更为宽松的支持，尤其是部分二线城市和三四线城市。当然，这过程中也不可能是无限制的放松，有几条红线依然不能碰，包括房住不炒、房地产不作为短期刺激经济的手段等。另外包括房地产市场风险和房地产金融风险等，也依然要密切进行监测和关注。同时，2022年房地产税大概会进行试点，继续抑制投资投机需求和“炒房致富”行为，以进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
2、供给端政策：保障性租赁住房供给受支持
2022年房地产供给端的约束会明显减少，同时会获得更大的支持，充分体现了政策层面关注房企供给端的相关指标，即拿地、新开工、预售和竣工等。从拿地方面看，地方政府在供地方面对房企更加友好，房企拿地的竞价规则会进一步优化和调整，进一步降低拿地成本、确保房企拿地有合适的盈利空间。从房企的新开工、预售和经营情况看，融资端政策将进一步放松，三道红线的硬约束有望减少，以不断降低房企开发和经营成本，包括商业银行在内的金融机构给予房企的支持力度将明显强化。对于并购在内的各类业务，金融方面的支持力度也会进一步增强。部分地区会调低预售门槛，以加速房企销售和回笼资金。
从结构来看，保障性租赁住房的供给将成为亮点。2022年是各地重点发展保障性租赁住房的一年，包括土地、财政、税收和金融等方面的支持力度明显会增强，以增加此类住房的供给规模，更好落实租购并举的政策思路。相关地方政府对于此类住房的鼓励性政策明显会增多，以更好鼓励社会资本的进入。另外，包括城市更新、老旧小区改造、物业管理等领域，也会出现更多的支持和鼓励性政策。
3、需求端政策：各地购房政策有望放松
基于中央政治局对合理住房需求的支持，预计2022年全国各地购房政策有望放松，主要在行政性管控、房贷政策、其他一些购房政策等方面得到体现。
行政性管控政策方面，在坚持“房住不炒和房地产长效机制”的政策前提下，限购政策会呈现不同的放松形式。部分会停留在只做不说的层面、部分也会形成公开的小幅松动，如降低社保缴纳条件或针对部分住房产品进行有条件的放松，以更好地支持合理住房消费需求。在这过程中，包括落户政策、人才政策等也会有所调整，使得限购政策的约束性有所减弱。
2022年房贷政策将延续2021年四季度的思路，继续呈现宽松的态势。对于首套房和二套房、一手房和二手房等，都有望获得更为宽松的信贷支持，体现在信贷额度、放贷节奏等方面。另外，部分城市认房又认贷的政策，有望转变为认房不认贷等政策，以进一步降低购房者贷款成本，推动改善型购房需求的释放。
其他领域方面，将出现一些新的激活或刺激合理住房消费的政策。此类政策可能包括：各地对于购房的契税补贴会增加、对于普遍住宅的认定标准会调整、对于首套房的认定标准会调整、对于三孩家庭和农村人口的购房将给予更大的支持等。总体上，需求端方面将获得更大的政策支持，进而形成更为活跃的交易态势。
4、价格端政策：限价政策有松动的可能
2022年价格端政策将有放松的空间和可能。尤其是从2022年上半年楼市的发展情况看，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策将更好落地。在这过程中，对于部分地块的限价约束和房企房屋销售的限价约束，都有望减少或松绑。此类放松，对于一二线城市的影响或更为明显。当然，“房住不炒”的政策思路还将延续，对于价格炒作的各类监管也还是会出现。如果2022年下半年各类房价炒作的现象增多，尤其是学区房领域，那么基于整顿房地产市场秩序的工作思路，各类炒作乱象也还会面临严管。
另外，2022年是大力发展保障性租赁住房的关键年。租赁市场的租金监管也将成为一个新的热点内容。预计各地会纷纷出台租赁住房的相关条例和规定，以规范租金定价和涨租行为。同时会明确年度租金的涨幅，预计普遍都会设定为5%的涨幅，以进一步稳定租金和预期。对于各类租金炒作的现象，预计约谈等动作也会增多，以进一步促进租赁市场的平稳健康发展。
3
房地产市场预判
（一）市场需求
1、全国商品房销售面积预计2022年下降5%左右
2022年，全国商品房销售面积预计下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平台。主要原因：一是不会出现大力救市，回顾过去两轮楼市明显降温期，2008年四季度至2009年，与2014年四季度至2015年，国家层面出台较大力度的刺激政策，需求很快开始释放，而本轮2021年下半年楼市降温以来，政策放松力度很小，预计2022年也难有强刺激。二是2015年以来，全国房价普遍大涨，尤其是2020年至2021年上半年，部分热点城区房价地价再度大涨，市场存在一定程的泡沫，市场需要继续休养生息。三是部分房企经营困难，2022年将在部分城市继续降价促销，购房者买涨不买跌的心态占上风。
（二）市场供应
1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2022年下降8%左右
2022年，全国开发企业土地购置面积预计下降8%左右，连续第四年下降。主要原因：一是2022年商品房销售市场继续低迷，开发商资金回笼不顺畅，且对后市预期仍不乐观，所以销售端的压力传导至投资端，房企拿地积极性不高。二是2022年下半年以来多数房企经营困难，预计2022年仍难以有效缓解，尤其是民企拿地能力较弱。三是“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，虽然可能会有所松动，但开发商融资环境仍难有显著改善。四是部分房企谋求转型，减缓在房地产领域的发展，甚至有部分主业非房地产的企业完全剥离了房地产资产。
2、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2022年下降8%左右
2022年，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计下降8%左右，连续第三年下降。房屋新开工面积主要受土地成交规模及开发商新开工意愿两个因素影响。一方面，2019年至2021年全国开发企业土地购置面积已连降三年，新开工量滞后于购地量，2022年新开工量将会继续下降。另一方面，新建商品房销售量持续走弱，部分开发商经营困难情况未显著好转，资金端持续承压，开发商新开工意愿仍然偏弱。另外，我们预计，全国房地产开发企业房屋新开工面积已于2019年见到历史大顶，未来长期趋势向下。
3、全国房地产开发投资预计2022年与2021年基本持平
2022年，全国房地产开发投资增速预计为0%左右，可能创本世纪以来最低增速。全国房地产开发投资主要由土地购置费（大约占三成）和建安投资（大约占六成多）两个部分组成。如上文所述，我们预计2022年全国开发企业的土地购置面积将会继续下降，开发企业拿地意愿与能力都较弱，同时部分地方政府土地财政方面的压力将进一步增大，调低土地出让价的意愿也更强烈，因此土地购置金额也会同比下降。 如上文所述，我们预计2022年全国房地产开发企业房屋新开工面积将会继续下降，另外，房屋施工面积同比增速自2021年3月起持续回落，预计2022年还将继续回落 ，且预计2022年大宗商品价格涨势放缓，单位面积施工成本至少不会大升。需要关注的是，房地产开发投资是金额概念，具有较强的黏性，进入本世纪以来从未出现过年度下降，另外2022年保障房和租赁住房的投资建设力度将加大，会对冲部分商品房投资的减少。
（三）市场供求
1、100城库存与去化周期：压力先大后小
2022年全国100个城市新建商品住宅库存规模将呈现“先升后稳”的特征，这和房屋销售市场的行情等有关。预计2022年上半年全国100城房屋销售依然有一定的压力，进而使得库存规模容易上升。而到了下半年，销售行情将有所改善，进而使得库存上升态势受抑制。相对应地，去化周期也有类似的趋势，即呈现“先升后降”的态势。不过需要注意的是，鉴于2021年房企拿地积极性偏弱、新开工等节奏过慢，预计库存增长的速度会慢于去化周期。
根据2021年既有月份的库存数据，以及考虑到2022年的住房供应和住房销售等预测情况，我们模拟了2022年全国100城新建商品住宅库存和存销比数据的大致走势。2022年年底全国100城库存规模同比增速预计下降1%，去化周期为14个月。其中两个指标的最高点或在2022年6月份前后出现。总体上看，鉴于疫情等带来的不确定性，以及房地产行情提振面临的各类压力，2022年要继续把去库存作为一项重要的工作去抓。
（四）市场价格
1、全国商品房成交均价预计2022年下跌1%左右
2022年，全国商品房成交均价将会由涨转跌，预计全年跌幅在1%左右，可能创本世纪以来最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房价与成交量高度相关，正如上文所述，我们预计2022年全国商品房销售面积下降5%。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。所以总体来看，这个指标不会明显下跌。
2、70城二手住宅价格同比涨幅预计由涨转跌，下探寻底
展望2022年，在中央坚持“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，部分政策，尤其是地方层面会有所松动，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量继续较低迷，抑制房价上涨。回顾历史，此次全国房价下跌情形与2014年的下跌周期有诸多类似之处，但本轮货币面和政策面等更严峻，我们认为本轮房价下跌幅度与时长均会超过上一周期。预计2022年70城大部分城市二手房价格继续下跌或持平，个别城市下半年房价略有反弹，房价总体环比下跌15个月左右。70城二手住宅价格同比涨幅预计将在2022年1月由涨转跌，8月创下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。
