风起于青萍之末，当重要的信号出现逆转，聪明的猎人就得注意了。
昨日，一则超级重磅刷遍房产圈
广州二手房贷，只要评估价能够通过银行评审，就可以按评估价贷款，而不是按指导价。
消息一出，各个房产群里瞬间沸腾，无数潜水老炮儿也破天荒地被炸了出来。
各位要知道，前阵子楼市的接连利好，暖风不断，又是融资，又是发债，又是抄底
——这帮老家伙儿是没有任何反应的。
因为他们知道真正遏制住楼市咽喉的不是别的，正是堪称原子弹级别的调控措施
—— 二手房指导价。
除此之外多数消息，都是雷声大、雨点小，完全没有触及二手房流动收缩的本质，没有触及房东的核心预期。
这帮老家伙们的异常反应，也证明了楼市的火药味儿越来越足了。
同时经恰好广州的同事走访调查后
—— 部分银行已经不完全按照指导价放款了。
这则重磅并不是市场空穴来风，并不是中介瞎鸡儿扯蛋。
再叠加近期的放款利好，难不成镇压楼市的棺材板真要开始松动了？
想必各位都知道，严格意义上说将楼市镇压的，无非强硬的金融性政策寒器。
第一，便是二手房指导价
如深圳被指导后的二手房成交量价走势如下，简直不忍直视
自2月深圳实施二手房指导价以来，二手房市场成交连续下滑，就10月而言
成交面积已回落至8万平方米，创历史新低，环比再降50%，同比跌幅扩至81%；
成交均价持续下滑至55805元/平方米，环比基本持平，同比下跌12%。
可以看出，深圳10月份二手住宅小区售价较1月份已呈现出趋势性下滑。
可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%，部分小区跌幅如下
再如上海被指导后的二手房成交量价走势如下，照样不忍直视
自7月上海实施二手房核准价以来，上海二手房市场持续转冷，就10月而言
成交面积109万平方米，环比增长11%，同比仍下降54%；
成交均价38811元/平方米，环比结构性微涨1%，同比仍下跌7%。
可以看出，上海10月份二手住宅小区售价较6月份明显下跌。
可比价格跌幅中位数、平均数分别为-6.3%和-4.7%，部分小区跌幅如下
再如西安，成都，宁波等城市在二手房指导价落地之后，楼市量价无不持续萎靡。
威力如此之大，效果如此立竿见影，原因很简单
首先，拔高了首付门槛，隔绝了大部分购房者。
如原本300万的房子，首付90万即可上车，但被指导成200万后
——实际首付来到了160万，比原先高出77%。
原本90万的首付，求爷爷告奶奶几个钱包凑凑，也就凑出来了。
指导后，变相多出来的70万资金缺口可难倒了一大批潜在购房者。
这就使得无论无房的刚需，还是置换改善的次刚需都被暂时性的压抑，继而冰封了二手房市场的流动性。
其次，指导价之下的新房买来即赔钱。
新房一旦买来就变二手房，二手房就要被指导，一被指导就打7折。
如新房270万，周边同等面积的二手房由300万被指导成200万
—— 这意味着新房入手后即亏70万。
虽然咱个人投资者平时好欺负，但这么低级的欺负还是不能忍，拿我当憨憨？
二手房指导价，真正意义上首个冰封楼市流动性的大寒器。
与此同时，银行放款周期延长也是一个重要因素。
相信大伙儿前阵子也听说许多银行不放款的新闻，这打断了大量刚改客户的置换计划，不少热门城市房屋置换者都需要卖掉现有的，再置换意向房源。
但由于银行的不放款，使得整个计划只能在出售阶段原地踏步。
同时叠加指导价的首付门槛筛选，现房的实际购买者又砍掉大半。
指导价与放款周期的金融政策调控组合，方才是冰封楼市的底层因素。
但是不知各位发现没有，这俩因素又都在陆续得到解决。
第一，房贷放款周期正在缩减。
如南京许多在7月份购房的朋友，按原放款周期最早也要明年1月放款，但事实上10月末就开启陆续放款了。
如上海不少银行的信贷经理也收到清理积压期限较长的个人房贷业务的客户名单。
同时在央行发布的个人住房贷款统计中。我们也看到了端倪。
2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
放款周期已然开启明显的改善，市场流动性正在陆续恢复。
同时10月份房地产开发贷款环比多增500多亿，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善。
第二，二手房指导价开始松动。
广州二手房贷只要评估价能够通过部分银行评审，就可以按评估价贷款，而不是按指导价。
大碗可以说，目前少数银行确实如此。
同时广州的朋友也可以多跑一下市场，验证真伪。
解铃还须系铃人，当冰封楼市的寒器开始逐渐除去。
那么这时候各位请注意了，接下来的几周很重要，有几个指标请各位务必关注。
第一，会不会更多的城市开始松绑二手房指导价。
如果有，我们基本上可以判断楼市正在筑底，半年之久的下跌将陆续刹车。
第二，房企开发贷是否会持续增长。
如果有，我们基本上可以判断金融机构最后还是伸出了援救之手，得到救助而短期没有回款压力的房企也将陆续收回折扣房，回归常态。
风起于青萍之末，当重要的信号出现逆转，当目标进入狙击范围，就要准备动手了
——是的，有购房需求的，年底确实可以考虑看房选房了。