策点洞察

又一家长租公寓破产了。

8月7日,乐伽公寓在官微宣布,公司发展不善,无力履行条约,虽经多种途径自救,但均未见效,当前已停止谋划,关闭所有业务,员工大量离职,没有谋划收入,无法了偿客户欠款。

这家巅峰时在8个城市布局、客户超过40万、房源套数超过20万的长租公寓企业,轰然坍毁,留下一堆胶葛在守候善后。

乐伽公寓爆雷不是行业的第一例,也不会是末了一例,它和鼎家公寓、寓见公寓等多家暴雷的长租公寓品牌,一次又一次地给这个风起云涌在钢丝上行走的行业敲响了警钟。

和分享经济、P2P同样,长租公寓的兴盛似乎是一晚上之间的事。

以雷军为代表的互联网行业以一种颠覆者的姿态切入公寓平台,利欲熏心要对房地产进行互联网化革新;地产企业近水楼台、义无反顾,规模目标动辄数十万套,相应的ABS、类RE-ITs等债权类融资体例也马上放置上;而传统的酒店公寓业也在守住根基盘,拓展新地势;血本则隐身自后提供弹药;各方力量短兵相接,长租公寓行业迅速从蓝海变为红海。

即便房住不炒、租住同权的政策基调给这个行业提振了不少信念,但回来谋划本身,长租公寓若何红利的题目,其实一直悬而未决。

曾经有长租公寓操盘手以密集式公寓的收房老本算过一笔账:假定上海一间公寓最终月租4000元,环境趋势角逐猛烈,拿房老本往往占60%,即支付给产权方的老本是2400元;装修老本(包含硬装、软装、家居、家电等)以7万元计较,要在前五年摊派完,平衡每个月装修老本大概1166元;再加上每间房每个月所投入的运营老本大概500元,统计下来,一间房每月总老本到达4066元。也即是说,前五年根基不赚钱。

谋划压力庞大,长租公寓行业出现种种“妖娥子”也就不难理解了。“租金贷”是要快速回笼投入,“甲醛门”是迫于快周转的谋划压力,“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势,“隔断房”是要增加收入来源……这些在政策和功令边沿摸索的举动,是行业蛮荒时代的见证,也是发展的价格。

和房地产同样,长租公寓也是一个需要美满金融配套支持的行业,在成熟的房地产环境趋势中,公寓REITs在良好的运营下,能够形成稳定的回报,是一个优质的资产投资门类,能够吸引追求长期稳定回报的血本长期持有。

但是,在公募REITs还未启动的中国,长租公寓行业更多接纳二房东模式,在房地产高周转和互联网烧钱模式的双重夹击下,迅速发展壮大成为一个高速扭转的陀螺,用高老本短债去适配长期低老本资金需要,稍慢一拍,陀螺就可能彻底停摆。

现实中,停摆是一件太轻易的事情了,ABS融资无人认购、租金贷被叫停、空置率上等等,都可能成为压倒长租公寓的末了一根稻草。无怪乎有长租公寓CEO说,要是一个做长租公寓的说他资金链彻底没题目,一点都不缺钱,99%的不妨他在骗你,1%的不妨他家里有矿。

刮风的时候,太多人相信羊毛出在猪身上,但最终谁会来埋单呢?看看乐伽公寓的善后清单就晓得了。这本是一桩生意成立与否的基础,但却被选择性轻忽了,有人觉得要看得久远,有人觉得总会有接盘侠。
 

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