当下，旅游产业正在经历深刻变革，产品供给由稀缺转为过剩，资源为王让位于产品能力为王，游客需求从单一化转向个性化、多样化和细分化。旅游产业发展正呈现出越来越复杂化、精细化的趋势，为了满足旅游市场需求、顺应时代发展趋势，越来越多的从业者投入更多精力，对旅游产业进行深入、细致的钻研。
“旅游目的地+医疗康养”是文旅产业目前最受关注的领域之一，也是旅游业攀爬产业价值链高端、扩展新的发展空间的潜在突破口。当前，“旅游目的地+医疗康养”的跨界融合呈现什么样的态势？存在哪些特征和产业发展需要把握的关键要素？对此，全球顶尖的全方位综合服务机构AECOM推出了《2019中国健康地产研究报告》。本文分享了AECOM针对健康地产领域总结的最新研究成果，对健康地产项目中的关键议题及行业发展趋势进行了探讨。以下为正文部分：
得益于中国经济的快速发展，人们对健康的需求日益增长。同时，人口老龄化的加速到来以及生育政策的放开，健康产业即将迎来巨大的增量市场空间，并有望进入蓬勃发展阶段，成为未来经济的重要增长点。
在这一背景下，政府近几年不断加强对健康产业的政策扶持力度，包括将“健康中国2030”建设上升为国家战略，并制定《“十三五”健康老龄事业发展和养老体系建设规划》。其中明确了加强医疗服务体系建设，提升服务质量，以及强化康复护理，积极推进医养结合的发展目标。
也正因此，中国健康产业正迎来前所未有的发展契机。根据国家统计局数据显示，2017年我国卫生消费总额5.2万亿元，过去三年复合增长率远高于GDP增速，达13.5%。
综合这些趋势，AECOM健康地产研究小组认为在城市化进程放缓、去地产化的时代背景下，从健康地产的角度切入地产开发会为开发商赋予新的增长动力。凭借近期受邀为政府及企业服务所积累的经验，以及对这一领域进行的长期研究实践，AECOM健康地产研究小组针对国内健康地产领域的现状进行了深度解读，并对未来产业的可持续发展提出了独特的见解。
地产企业积极转型布局大健康
AECOM认为，健康产业可划分为三个层级。其中，最内圈的核心层次为医药研发及生产，医药科学相关研发及生产处于产业链顶端；第二级层次则是（跨）医疗服务，通过完善的服务，把处于高层次的大健康产业研发成果转换为面向大众的消费品；本文讨论的健康地产，则位列第三层级，即通过将健康概念与其他产业相融合的产物，例如“健康+居住”和“健康+旅游”等，把健康融入生活，倡导健康的生活方式。
而在健康地产的领域内，虽然各个层级参与方的资源正逐渐共享，令得涉及健康地产的参与方将更多元化，但由于优质的核心医疗环节仍是市场稀缺资源，大型地产开发商更倾向通过养老服务和泛医疗服务试水健康地产领域。
这一趋势也反映在健康地产项目集中分布在一线城市和旅游城市的现状上。由于优质医疗资源在东部沿海城市集中度较高，且充足的医疗品牌储备有利于地产开发商准确筛选并导入健康服务资源，因而在经济发达的京津冀、长三角及珠三角地区的医疗项目比重和数量更多。而位于昆明和三亚等旅游城市的养老和康养度假项目比重和数量则更具优势。此外，这些城市在老年人口基数、地区人均可支配收入以及地区医疗水平这三方面均水平较高。
海外健康地产通常以健康城、医学城、大型养老综合社区等为空间载体，推动健康产业集群发展，形成健康服务产业和临床医学产业高地。
在国内，多个重点地产企业也采取了不同的战略布局，包括发挥传统地产业务资源协同性较高的优势，仅参与开发环节；或是深度参与养老和康养项目操作难度相对较低，自然资源和区位条件要求较高的项目；以及以参股或控股等品牌层面合作为主，针对如医美等具有市场前景的健康产业环节重点布局等。AECOM针对重点地产企业的健康产业布局进行了系统研究，请联系AECOM或获取完整版报告浏览具体内容。
展望健康地产转型新方向
在重点企业的不断探索过程中，AECOM健康地产研究小组预见，健康地产的开发与运营模式正产生以下变革：
首先，健康地产领域的合作渠道将更多样，地产商与医疗健康资源的合作渠道从单一的招商引进发展成为双向合作共建、收购、参股、并购等，充分整合各方资源。
第二，健康地产领域的细分市场更专业。市场持续细分将成为未来健康地产开发的重要基础之一，对于细分专业市场中优质品牌资源的竞争更加激烈，要求开发商未来在拓展宽度的基础上还需更加关注细分医疗健康资源的筛选以及垂直市场需求的挖掘。
最后，健康地产领域的运营模式更复合，未来健康地产项目将更加关注服务环节的轻资产运营，快速实现品牌和运营模式的输出，拓宽盈利渠道，以缓解单纯的重资产模式给建设方造成的财务压力。
运营模式的变革和一线城市的成熟布局，将使得行业朝着更专业化、精细化的方向发展，同时基于已有项目孵化的品牌与管理模式将开始向三四线城市下沉，逐步形成规模化、连锁化布局。
这也令差异化、个性化和品牌化成为未来健康地产开发运营的重要把控环节，即成功的健康地产项目离不开三个要素：
首先是，清晰而精准的市场定位必不可少，它决定了产品未来长期的发展方向，并对设计、建设、运营、投资等多个环节起到指导性的作用。AECOM健康地产研究小组认为，“伴随健康产业的深入发展和市场的逐步细分，健康地产项目中客群、产业环节等的精细化解构和精准化定位，以及对应的专业化产品和细致化服务是构建竞争护城河取得市场成功的突破关键。”
其次，健康产业项目对健康产业资源依赖度极重，产业内核是区分不同项目的根本要素，因此，导入符合定位的产业元素必不可少。因而，在项目规划和策划阶段，应通过产业遴选，定位适宜项目发展的健康产业环节，明确项目启动核心和导入路径，优先导入关联性较强、专业性较高的健康产业环节，并在项目内部形成产业闭环。
最后，高质量的运营是维持项目生命力的必然保证，而成功的项目通常在前期的设计环节已对后期运营有着细致考量。AECOM健康地产研究小组建议，在项目后期运营阶段，可以强化培育专业运营能力，逐步实现品牌输出和复制。
这三个元素的有机结合可以AECOM目前正在进行的、为某大型地产集团提供的健康地产战略层面咨询项目为例，AECOM经济团队在对健康产业链进行细分的基础上，结合业主自身资源配置情况和国内外先进案例建设运营实践，构建了一套具有针对性的健康地产开发条件评价体系，结合定性及定量的分析方法科学辨识适配的健康地产项目类型。同时，丰富的经验使我们得以将实操层面的具体问题提前融入顶层设计当中。
在AECOM看来，健康地产领域承载着为社会分担养老压力的众多期望与责任，持续为社会养老的资源稀缺提供多元的补足。通过产业为本，市场为导, 以地产空间为有形载体，以带动区域健康产业发展、不断提升居住者的健康品质为无形价值，迭代创新健康产品和服务，将是未来健康地产可持续发展的核心动力。